以物业资产吸引国资战投？中国奥园拟转让奥园健康29.9%股份 要求买家为国资背景

　　南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道

　　上市公司股权进行公开招标的事情并不多见，而此次奥园健康（03662.HK）的招标条件还特别标明了投标方需要国资背景。

　　12月7日，奥园集团官网上发布一份名为《公开招标承投购买奥园健康生活集团有限公司全部已发行股本的29.9%》的招标文件，招标文件指出卖方拟出售持有2.17亿股奥园健康股份，招标日期截止至12月19日。

　　有奥园集团内部人士指出，此次招标是希望加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，实现中国奥园、奥园健康尽快复牌；而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

　　奥园健康二次上架出售

　　“很多地产老板曾说物业是‘未来’，但当企业遇到危机时，先卖了‘未来’。”万物云董事长朱保全一句话道尽了物企的无奈处境。

　　招股文件披露，此次卖方明兴有限公司注册于英属维尔京群岛，是奥园集团的全资附属公司及奥园健康的控股股东，直接持有合共3.96亿股奥园健康，相当于奥园健康全部已发行股本的54.58%。 

　　换言之，中国奥园（03883.HK）通过明兴公司持有奥园健康54.58%股权，此次将持有的超过一半股权进行出售。

　　由于陷入流动性问题，中国奥园和奥园健康自今年4月1日开始停牌，同时没有再披露最新的财报数据。

　　2022年8月31日，中国奥园公告称，预计2022年中期报告将不会按照上市规则的规定按时刊发。同日，奥园健康也称，由于2021年全年业绩尚未落实，导致2022年中期业绩也无法按时刊发。 

　　Wind数据显示，截至2021年6月，奥园健康的两大股东分别为明兴有限公司、Dawn Agile Limited，分别持有已发行股份的54.58%、6.35%。

　　也就是说，此次投标方若能完全竞得2.17亿股股份，将成为奥园健康第一大股东，而中国奥园也将退居第二大股东，失去控制权。

　　此次招标文件并未标明出售价格，从奥园健康停牌时的股价1.86港元/股来计算，此次出售价格或在4.04亿港元左右。

　　从市盈率来看，奥园健康的市盈率仅为3.47倍，仍处于低估值区域。

　　今年上半年物业股市场表现低迷，许多物业股的市盈率从平均20倍下降至不足5倍，但近期政府关于房地产的“三支箭”齐发，带动物业股回暖，不少物企的市盈率回升至10倍左右。

　　若按照奥园健康2020年全年净利润2.53亿元，以及目前物管行业平均10倍市盈率来计算，则收购价格预计为7.56亿元。

　　值得注意的是，这并非中国奥园第一次出售奥园健康的股份。

　　2021年 11 月 4 日，中国奥园与奥园健康曾刊发联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论，但尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。

　　彼时有媒体报道称，中国奥园考虑将持有的奥园健康55%股权全部卖掉以回笼资金，缓解流动性问题。可能潜在买家包括合生创展等公司，但最终不了了之。

　　而从此次招标来看，出现了两个重要变化：拟出售股权从全部减少为一半左右，意向买家则从民营房企变为国企。

　　有物业行业相关人士分析指出，“随着近期房地产政策出现拐点，房企对未来相对没那么悲观，物业一直都被视为‘现金奶牛’，是房企的优质资产，中国奥园保留一半股权也意味着对这块蛋糕不肯轻易割舍。”

　　从招标条件来看，此次出售相比去年的临危救急，更带有一些战略性目的，比如以优质资产吸引国资战投。

　　招标文件指出，买方须与中国奥园或其指定成员公司订立内容有关进行旧城改造项目的战略合作协议；投标者必须是由国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）和控制的实体。并指出该条件将为本临时合约及正式合约的先决条件。

　　有金融机构分析师告诉记者，“近日证监会政策落地，时隔多年恢复房企和涉房企业的股权融资渠道，一些自身经营稳健，有收并购动力的央国企可能会择机收购优质资产，中国奥园也有望通过引入国资战投进行债务重组，后续在融资方面获得一定优势。”

　　出售物业成房企“自救”首选

　　“出售物业，其实也是一个很朴素的逻辑，即企业资金压力大，通过资产变现能够更好地促进企业资金面的改善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

　　自去年以来深陷流动性危机的中国奥园，仍在积极自救。

　　今年1月份，中国奥园曾公告，已聘任独立财务顾问制定境外债务重组方案，会尽快向债权人及其他持份者提出重组建议；8月份，其公告已向12笔2022年至2027年到期、本金总额合计34.5亿美元的离岸债券持有人发出通知，要求其提供身份信息，以协助制订重组计划；9月30日的公告显示，其还在与债权人进行协商，重组计划仍未敲定。

　　2019年3月18日，奥园健康在港交所挂牌上市，在发展原本的商业运营、物业管理业务外，更重点打造以医疗美容、中医康养、社区养老、健康管理等业务为主的大健康产业。在一众上市物企中，奥园健康因“大健康”的标签而显得颇为独特。

　　由于2021年年报以及2022年中报均未能按时披露，奥园健康自去年下半年以来的运营数据外界不得而知。

　　2021年中报显示，奥园健康上半年总收入突破10亿元，同比大幅增长83%；净利润约1.9亿元，同比增长66.3%，净利率约18.5%。

　　其中主营业务物业管理服务收入为8.0亿元，同比增加101.6%，报告期内为国内94个城市的454处物业（含案场）提供物业管理服务，涉及在管收费建筑面积总计约为4430万平方米。

　　此外，公司在物管和商管之外的其他业务收入也得以首次披露。

　　2021年上半年奥园健康实现智能化工程服务收益3627万元，同比增长125.65%，营收占比3.61%；实现大健康服务收入1021万元，同比增加1740.2%，营收贡献比1.02%。

　　2020年9月，奥园健康还曾公告拟以6.91亿元继续收购连天美55%的股权，以完成医美战略布局的“关键拼图”，但该收购计划却在当年年底宣告终止。

　　在终止收购公告中，奥园健康表示，其将逐步退出医美业，专注物业管理及商业运营服务。

　　据不完全统计，今年以来，房企出售物企股权的交易发生了 4 笔，包括禹洲物业、中南服务、中梁百悦智佳，以及首置物业。 

　　为什么房企遇到资金困难时先卖物业公司？有业内人士分析称，物业公司是地产公司的优良资产，债权债务较为清晰，转让周期比较短，轻资产模式资本市场也比较看好，对于房企而言物业资产相对比较好变现。

　　（作者：南方财经全媒体记者，翁榕涛 编辑：巫燕玲）