从18万亿高点跌落,房地产行业经历了历史性转折。
“2022年的房地产行业规模已重回2015年,全年商品房成交额13.3万亿元,成交面积13.6亿平方米。”12月31日,在“2023丁祖昱评楼市发布会”上,易居企业集团CEO丁祖昱表示。
在总结2022年全年楼市时,丁祖昱透露了一组最新数据:全年百城商品房成交额同比下挫四成;全国土地建面成交规模下行四成;一二手房价普遍下行,70个大中城市中,二手房价格下跌的城市达到60个,一手房价格下滑的城市达到50个;百强房企全年业绩下滑超过40%,千亿房企数量锐减一半。
深圳二手房成交量暴降
回首2021年,全国商品房销售额达到突破历史纪录的18万亿元,相比之下2022年的数据可谓倒退了不少。
具体来看,过去一年,各大中城市商品房销售规模普降,仅上海的商品房销售呈正增长状态,一手房成交额达到6344亿元,同比增长9%。
规模下行较大的城市有重庆、武汉、宁波、杭州、长沙等,其中重庆主城平均单月仅有不足30万平方米的推案量,而杭州、长沙则是供应缩量、需求提前透支的典型。
二手房方面,北上广三个一线城市的二手房成交规模重回三年前,深圳二手房成交规模则跌至2016年以来最低,全年成交仅210万平方米。尽管北京、上海二手房成交量有所下滑,但北京全年成交1334万平方米,上海成交了1330万平方米,相比之下,深圳的成交量连北京、上海的零头都没有,深圳二手房市场的低迷可见一斑。
根据贝壳研究院数据,全国50个重点城市的二手房成交周期已经延长到了65天。
也有二手房成交反弹的特例,比如郑州、天津、重庆的二手房成交在下半年都有所回升,原因是一手房停工潮后购房者普遍“买旧不买新”,但二手房成交增长的背后,牺牲的是一手房的成交量。
“半数城市的房屋成交在今年第四季度止跌企稳,‘市场底’已经出现。”丁祖昱判断道。
过去一直坚挺的沪深杭二手豪宅也降温了。丁祖昱表示,上海在2022年6月彻底解除静态管理后,二手豪宅出现过两个月的上行期,结果到了第四季度,豪宅市场一夜降温,部分黄浦江滨江项目甚至出现房价下行超过30%的状况。纵观全国豪宅市场,一手豪宅的“打新逐利”在2022年仍在延续,但二手豪宅市场已经“一落千丈”。
六成百强房企中止拿地
对于大多数房企来说,2022年是极其困难的一年。
“2020年时,千亿房企达到40家,2021年维持为40家,但今年的数字还不到20家。百强房企业绩下滑超过40%,千亿房企数量锐减一半。”丁祖昱表示。
过去一年,百强房企融资总量为7750亿元,同比腰斩;新发行债券房企一共只有12家,下半年只有9家。丁祖昱认为,2023年房企债务到期的压力依然巨大。
尽管今年年底针对房企融资的金融政策“三箭齐发”,但丁祖昱表示,共计约3万亿的集中授信、1600亿的债券规模以及股份配售都集中在少数企业身上,多数房企融资难基本面尚未改变,特别是已出险房企和中小房企。
2022年百强房企的拿地总量降了六成,只有40%的百强房企在拿地,有六成百强房企没有任何拿地活动,因此全国土地市场2022年的表现也较为惨淡。
丁祖昱表示,全国土地建面成交规模下行约四成,成交面积为14.4亿平方米,下降37%;成交金额总计4.73万亿,下降31%。
土地成交金额的城市集中度上升,成交前三名城市占了总成交量的16%,前十城市占了35%,前20城市占比达到51%。换句话说,普通城市在2022年的土地成交非常差。
土地市场低迷的代表城市有:天津,成交金额同比降低66%;重庆,成交金额同比降低72%;武汉,成交金额同比降低67%;长春,成交金额同比降低92%。
未来半年楼市压力依旧大
中国房地产行业的未来之路该怎么走?
丁祖昱表示,他对行业规模的预判比较悲观——未来十年,住房增量需求将回落至100亿平方米左右。在这个规模极速收窄的市场中,保利、中海、华润、招商等央企综合实力强劲,这些央企会为整个行业走出新路。而地方国企则表现分化,2022年以来,建发、越秀、华发的发展十分迅速。民企中,碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、仁恒、美的、万达、金辉等未出险房企将率先企稳。
丁祖昱判断,在2022年下半年“政策底”已现,因此整个2023年楼市政策将会保持宽松,明年上半年楼市压力依然会很大,下半年更加乐观,2023年6月将会是楼市企稳的重要窗口期。
土地投资方面,2023年依旧是“小年”,主要还得靠各地方国企托底。不过,房企融资预计将整体走出低谷。
“财税政策应给出一点刺激,减免房地产交易税费,包括契税、增值税、营业税等,但对豪宅继续征收。”对于新一年的楼市政策,丁祖昱建议到。
他还表示,应在全国范围内全面退出楼市限制性政策,全面放松“四限”,包括一线城市。
此外,丁祖昱还建议房企重构开发模式,采取项目封闭式管理,项目专款专用,确保“保交楼”;同时,应在预售制上进行改革,应当参照海外成熟模式,除了首付款以外,剩下的尾款、按揭款应该在房屋交付时再付,避免对购房者造成不公平局面。
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